토지보상금 세금 ?
공공의 택지개발사업이나 민간 도시개발사업 등으로 부동산이 강제 수용되는데 토지보상금 세금까지 내야 한다는 사실 알고 계시나요?
토지소유주의 자발적인 의사에 대한 임의 양도뿐만 아니라, ‘토지보상법’ 등 법률에 의하여 토지 등이 강제수용 당하는 경우도 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 오늘은 토지보상금 세금인 양도소득세에 대해 알아보고 절세 방법에 대해 알려드려 볼까 합니다.
토지보상금 세금 종류에 따른 세금 산정
양도소득세 란?
개인이 건물이나 토지등 부동산이나 주식 등과, 파생 상품의 양도나 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득을 과세대상으로 하여금 부과하는 토지보상금 세금입니다.
과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 소유 기간 동안 발생한 소득에 대하여 양도 시점에 과세하게 됩니다. 양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 부동산과 부동산에 관한 권리, 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장 주식이나 비상장 주식이 해당됩니다.
토지보상금 세금에 대한 양도소득세 감면받을 수 있을까?
양도소득세 절세 방법
1. 장기보유특별공제 활용하기
부동산을 3년 이상 보유하면 ‘양도소득세 장기보유특별공제’를 받을 수 있습니다. 장기보유공제 금액이 클수록 과세표준이 줄어들기 때문에 납부해야 하는 세금이 줄어듭니다.
장기보유공제는 부동산을 취득한 날짜부터 양도하는 날까지 3년이 넘는 경우 받을 수 있습니다. 보유기간에 따라 공제 비율이 달라지며, 보유 기간이 길어질수록 공제되는 부분도 커지게 되므로,필요에 따라 최대한 보상시기를 늦추는 것도 양도소득세를 줄이는데 도움이 됩니다.
- 1가구 1주택 보유자
1가구 1주택의 경우 매도현한 금액이 12억 원 이하이면서 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 단, 17년 8월 이후 조정 지역에 있는 주택을 취득한 경우라면 2년의 실거주 기간이 필요합니다. - 다주택자
다주택자의 경우 3~4년을 보유한 경우 6%를 공제받을 수 있으며 이후에는 1년마다 2%씩 비율이 상승해 15년을 보유했을 경우 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다. 단, 정부의 조정대상지역 주택을 보유하고 있는 경우라면 다주택자 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.
2. 현금 또는 채권으로 보상받기
보상금 수령 방식에 따라서 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 현금보상 10%(원칙) 감면
- 채권보상 : 일반채권보상 15%, 3년 만기 특약채권보상 : 30%, 5년 만기 특약채권보상 : 40% 감면율이 적용됩니다. 채권을 수령할 경우에는 사업시행자로부터 채권에 대한 만기 특약 체결 여부를 필히 확인해야 합니다. ※사업인정 고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 경우에만 적용받을 수 있으니 사업인정 고시일을 확인하세요!
- 토지 : 토지로 받는 다면 양도소득세의 40%에 상당하는 세액을 감면받거나 과세이연을 선택할 수 있습니다. 과세이연을 선택하면 해당 대토를 양도할 때 세금을 납부하면 됩니다.
3. ‘2필지 이상’이라면 연도별로 나누어 보상받기
양도소득세는 누진세 구조를 가지므로 연도만 달리하여 해마다 적용받을 수 있는 세액감면과 누진세율만큼 세금을 줄여볼 수 있습니다.
※ 한 필지를 두 번에 나누어 양도하는 경우, 세무서에서 ‘토지 쪼개기’로 보아 한번 양도한 것으로 보고 양도소득세를 추징할 수 있으니 유의하세요.
4. 자경 농지 입증하고 양도소득세 감면받기
농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 농사를 지은 경우, 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 자경농지 입증을 위해서는 농지 등 경작지 인근에 거주해야 하며, 농업 활동에서 일어나는 지출 증빙을 잘 챙겨 해당 기간 동안 직접 토지를 경작했다는 걸 증명할 수 있어야 합니다. 자경 농지 보상의 경우 농어촌특별세도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
5. 취득 시 들어간 경비도 양도세 절세 가능
양도세를 계산할 때에는 취득가액과 필요경비를 제외합니다. 따라서 부동산 취득 시 들어가는 취득세, 중개수수료, 등기 관련 비용도 양도세 계산 시 취득가액과 필요경비의 항목에 포함되어 양도세를 줄이는데 도움이 됩니다. 특히 인테리어 비용이나 냉난방 공사 비용 등 금액이 크게 들어가는 공사는 절세 효과를 크게 누릴 수 있습니다. 부동산 취득 관련 서류는 꼼꼼하게 잘 챙겨두시고, 취득가액 증빙이 어렵다면 통장 거래내역 또는 수표발행 내역으로 대체할 수 있습니다.
양도소득세 감면 한도
다른 감면을 포함하여 1년간 최대 1억 원, 5년간 최대 2억 원까지 양도소득세 감면이 가능합니다.
양도소득세 신고·납부 기한
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 세무서와 지자체에 각각 신고·납부해야 합니다. (※ 동일한 연도에 토지보상 외에 부동산을 양도하는 경우, 양도소득세를 합산하여 신고해야 합니다.)
양도소득세 분납
납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 2개월간 분납이 가능합니다. 납부할 세액이 2천만 원 이하이면 1천만 원을 초과하는 금액을 분납할 수 있고, 납부할 세액이 2천만 원 초과하면 납부할 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다. 2016년 1월 1일 이후부터 양도소득세 물납 제도는 폐지되었습니다.